Le calendrier d'interdiction, année par année
Allons droit au but, c'est ce que vous cherchez. En métropole, l'interdiction progressive de louer les passoires thermiques suit ce calendrier, fixé par la loi Climat et Résilience :
- Depuis le 1er janvier 2023 : les logements les plus énergivores de la classe G, ceux qui dépassent environ 450 kWh/m² par an d'énergie finale, sont déjà interdits à la nouvelle location.
- Depuis le 1er janvier 2025 : tous les logements classés G, sans exception de consommation.
- Au 1er janvier 2028 : les logements classés F rejoignent la liste.
- Au 1er janvier 2034 : ce sera au tour des logements classés E.
Les classes D, C, B et A ne sont pas visées par ce calendrier. En outre-mer, les échéances sont décalées de quelques années, le principe reste identique mais les dates changent.
À retenir : un logement F reste louable jusqu'à fin 2027, un logement E jusqu'à fin 2033. Vous avez donc une fenêtre pour agir, plus ou moins longue selon votre étiquette.
"Interdit à la location", ça veut dire quoi au juste ?
C'est le point que beaucoup de bailleurs comprennent de travers, alors prenons le temps. L'interdiction ne signifie pas qu'un huissier vient sceller la porte le 1er janvier. Ce que dit la loi, c'est qu'un logement trop énergivore n'est plus considéré comme un logement décent au sens de la location. Or un propriétaire ne peut légalement mettre en location qu'un logement décent.
Concrètement, la bascule se joue à trois moments : la signature d'un nouveau bail, son renouvellement, et sa reconduction tacite. À partir de la date couperet de votre classe, vous ne pouvez plus signer de nouveau contrat, ni renouveler celui qui arrive à échéance, tant que le logement reste sous le seuil.
En revanche, un bail signé avant la date d'interdiction et qui court toujours n'est pas annulé automatiquement : vous ne serez pas forcé d'expulser un locataire en place. Simplement, ce locataire acquiert un droit nouveau, celui d'exiger que vous fassiez les travaux pour ramener le bien au niveau requis.
Quels logements, quels baux sont réellement concernés
Le dispositif vise les locations à usage de résidence principale, qu'elles soient vides ou meublées. C'est le gros des locations classiques, donc la plupart des bailleurs sont concernés.
Échappent en revanche à ce calendrier, au moins pour l'instant : les résidences secondaires, les locations saisonnières et meublés de tourisme, ainsi que certains baux spécifiques (logements de fonction, baux dérogatoires). Attention toutefois, la location courte durée fait l'objet de son propre tour de vis réglementaire, ne comptez pas dessus comme échappatoire durable.
Un mot sur un piège récent. Depuis l'été 2024, la méthode de calcul du DPE a été corrigée pour les petites surfaces (moins de 40 m²), souvent pénalisées par l'ancien mode de calcul. Résultat : certains studios classés F ou G ont pu remonter d'un cran, parfois juste ce qu'il fallait pour repasser au-dessus de la ligne. Si votre bien est petit et que son DPE date d'avant cette correction, il peut valoir le coup de faire refaire le diagnostic avant d'engager des travaux. La différence entre un DPE et d'autres études du bâtiment est d'ailleurs un sujet à part entière, on l'a détaillée dans notre comparatif entre l'étude thermique et le DPE.
Que risque un bailleur qui loue quand même ?
Il n'y a pas d'amende pénale automatique qui tomberait dans votre boîte aux lettres. Le risque est ailleurs, et il est bien réel côté rapport de force avec le locataire.
Un locataire dont le logement est devenu indécent peut saisir la justice pour vous contraindre à réaliser les travaux, obtenir une réduction de loyer, voire des dommages et intérêts le temps que la situation soit régularisée. Le juge dispose d'une vraie marge de manoeuvre.
À cela s'ajoute une contrainte financière déjà en vigueur : depuis août 2022, le loyer des logements classés F et G est gelé. Vous ne pouvez plus l'augmenter, ni le réviser à la hausse, ni appliquer l'indexation annuelle tant que le bien reste une passoire. Autrement dit, garder une passoire en location, c'est accepter un loyer qui s'érode d'année en année pendant que les charges, elles, montent.
Pour trancher les cas limites, la source officielle fait foi : les biens concernés et le calendrier détaillé sont consultables sur Service-public.fr.
Sortir de la passoire : par où commencer
La bonne nouvelle, c'est qu'un bond de classe est souvent plus accessible qu'il n'y paraît, surtout depuis un F ou un G. Le point de départ, c'est un DPE à jour : il pointe les postes de déperdition et vous dit où se cache l'énergie qui s'échappe.
Dans la plupart des logements anciens, deux gestes rapportent gros. D'abord l'isolation, en commençant par les combles quand ils sont accessibles, c'est souvent le meilleur rapport gain sur coût. Le budget varie selon la surface et la technique, on a fait le point sur le prix de l'isolation des combles perdus au mètre carré. Ensuite le remplacement d'un vieux chauffage énergivore par un système plus performant fait généralement gagner une à deux classes à lui seul.
Côté financement, MaPrimeRénov' reste le levier principal pour un bailleur qui rénove, sous conditions, avec des montants qui grimpent nettement quand on passe par une rénovation d'ampleur plutôt que par un geste isolé. On a résumé les règles 2026 dans notre guide de MaPrimeRénov'. Pour identifier le bon ordre des travaux et l'aide mobilisable, un professionnel qualifié reste précieux, l'annuaire officiel France Rénov' permet d'en trouver un près de chez vous.
Le vrai conseil, c'est d'anticiper : ne visez pas la date d'interdiction, visez un an avant. Les entreprises de rénovation sont débordées à l'approche des échéances, et un chantier lancé dans l'urgence coûte plus cher et se négocie moins bien.